Из спасителя инвесторов ТСЖ «Успех» превратилось в их главную проблему

«Успех» со знаком «минус»

Тихая стройка с громкой историей

ТСЖ «Успех» и сегодня продолжает продавать квартиры в «своём» доме

С громкой славой дома, строящегося в Советском районе по улице Печатников, 6, не сравнится ни одна новосибирская стройка. О всех перипетиях его истории прекрасно осведомлены в мэрии, районной администрации, со всеми юридическими казусами — в судах и Управлении федеральной регистрационной службы, этот адрес прекрасно известен милиции и приставам, а также ищущим «горячих» новостей газетчикам и телевизионщикам. Со времени получения дочерним акционерным обществом «Востоктрансэнерго» земельного участка нынче исполнится уже 20 лет. После провальных для всего строительства перестроечных лет в 1999 году на площадку уже вернулось ГУ Автотранспортное предприятие СО РАСХН, которое приобрело в собственность объект незавершенного строительства — 9–10-этажный дом из пяти секций с пристройкой, только поднимающийся на первые этажи. Как и полагается, собственник заключил договор о передаче функций заказчика — им стало ЗАО ПКП «Дирекция строительства», начавшее заключать договоры подряда со строительными организациями. Инвесторы, наверное, уже десятки раз прокляли тот день, когда купили квартиры в злополучном доме, так медленно продвигалась стройка. «На нас тоже есть вина, — признает справедливость обвинений в затягивании строительства директор ЗАО ПКП «ДС« Сергей Гребенкин. — Но мы могли строить только по мере поступления инвестиций. Если бы не банкротство ГУ АТП СО РАСХН, дом, конечно, был бы давно построен».

Процедура банкротства -конкурсное управление в отношении ГУ АТП СО РАСХН была введена 25 октября 2004 года, и можете догадаться, как инвесторы восприняли эту новость. Сразу же распространились слухи, что объект пойдет с молотка, действия конкурсного управляющего В. В. Порошкова тому способствовали. Практически сразу же, не ставя в известность кредиторов, конкурсный управляющий телеграммой «Дирекции строительства» заявил о расторжении с ними договора о передаче функций заказчика по строительству дома. Теперь уже озаботились в мэрии: дом худо-бедно строился, а как быть теперь? Сначала было решено разрешать ситуацию в судебном порядке, но затем появилась идея передать функции заказчика-застройщика созданному инвесторами ТСЖ «Успех», что и было сделано конкурсным управляющим.

У «Дирекции строительства» на такой поворот событий свой взгляд.

— ТСЖ — некоммерческая организация, создающаяся в соответствии с Жилищным кодексом для совместного управления и эксплуатации уже построенного, готового жилья, — говорит юрист «ДС» Лариса Еремеева. — Для выполнения функций заказчика-застройщика у них нет лицензии. Поэтому, чувствуя ответственность перед инвесторами, мы продолжали строительство. В июне 2005 года первая очередь дома — три подъезда — была уже принята рабочей комиссией, а приемка дома госкомиссией была назначена на 1 июля.

За общее «квартирное» счастье!

Вот тут-то и пробил час «боевых» действий за дом, причем в буквальном смысле. Сотрудников «ДС», явившихся на стройку рано утром 20 июня, остановили молодцы из нанятого ТСЖ охранного предприятия. Длящаяся целый день разборка с ТСЖ закончилась тем, что директора «ДС» вывели с площадки в наручниках, а юриста «скорая» увезла с сотрясением мозга. Но это было только начало. Горожане, наверное, еще помнят телесюжеты «о голодающих на улице Печатников», прошедшие после того, как «Дирекция строительства» выставила на стройплощадке свою охрану, кстати сказать, по решению арбитражного суда. Милиция, приставы, прокуратура, пресса — на площадке побывали все. Эмоции перехлестывали через край. Большинство инвесторов заплатили за квартиру свои с трудом накопленные кровные, кое-кто продал свое жилье, ютился по съемным углам, и потому теперь готовы были голодать и даже — приводила газета «Навигатор» слова одной из пенсионерок — «сжечь себя во дворе дома, если я не буду жить на Печатников, 6». Уж не говоря о том, что красить, белить, благоустраивать территорию, чтобы только наконец получить свою квартиру.

Общая беда, как известно, сплачивает. Проблемы начались, когда прозвучал долгожданный призыв ТСЖ: «Вселяйся!» Вот тут-то и выяснилось, что вселяться разрешено не всем, а только активным «голодовщикам« и строителям. Началась чехарда с квартирами. Кто-то, выяснив, что его квартира занята, успевал захватить соседнюю, кто-то вообще обнаруживал, что дверь его квартиры заварена: на нее у ТСЖ и у ЗАО «СМУ-17», с которым ТСЖ заключило договор подряда, оказались свои виды. Ларчик открывался просто. СМУ-17 было подрядчиком еще у «Дирекции строительства«, только тогда это было ООО «СМУ-17», которое по договору с «ДС« имело право на заключение инвестиционных договоров на 9 причитающихся ему конкретных квартир, причем, как было сказано в соглашении, с обязательным согласованием с заказчиком строительства. В 2002 году подрядчик ушел со стройки, не закончив оговоренный объем работ и, следовательно, не получив право распоряжаться квартирами. В 2004 году в отношении ООО «СМУ-17» была начата процедура банкротства — конкурсное управление. Теперь же организация вновь появилась на стройке уже в виде ЗАО, но все с тем же директором Д. В. Ананьиным, который запустил «своих» инвесторов в квартиры, проданные в нарушение закона. Когда потом одна из обойденных инвесторов Е. Н. Арясова доказывала право на свою квартиру в суде, выяснилось, что договор со вторым претендентом К. В. Славкиным СМУ-17 заключило даже раньше, чем он выплатил инвестиционный взнос. Зато, стояла за члена правления ТСЖ его председатель З. Н. Чипакина, он внес свою лепту в достройку дома, привезя машину гравия! А, к примеру, инвестору Перепелицыной, проживающей в Нерюнгри, та же Зинаида Николаевна объявила, что она лишилась права на квартиру, так как не явилась в нужное время по объявлению ТСЖ в газете «Навигатор», и потому ее квартиру продали другому инвестору.

В страхе все — и те, кто оказался не у дел, и счастливчики, занимающиеся ремонтом в выделенных ТСЖ «Успех» квартирах. Осенью 2005 года по инициативе юриста ТСЖ Бахтиной инвесторы дружно отправляются в суд признавать свою долю в объекте незавершенного строительства. Люди платят госпошлину, оплачивают услуги адвоката, добиваясь ничего не значащего судебного решения. Незначащего потому, что, как случайно проговаривается на одном из январских судебных заседаний 2006 года председатель ТСЖ З. Н. Чипакина, первая очередь-то, оказывается, принята госкомиссией в эксплуатацию еще в сентябре 2005 года. Можно уже добиваться не признания доли в незавершенном объекте, а права собственности на квартиру!

Собственник объекта — конкурсный управляющий Д. И. Скороспешев, сменивший освобожденного арбитражным судом от обязанностей В. В. Порошкова, делает запрос в мэрию — а правда ли, что сдача дома произошла? Если да, то дайте акт государственной комиссии. Напрасно. Только после того, как суд Советского района, не выдержав потока инвесторов, сам сделал запрос в мэрию, незаверенная светокопия акта была наконец получена.

«Коль вздумал сапоги тачать пирожник…»

Что из этого получается, известно еще от дедушки Крылова. Ситуация на Печатников — еще одно подтверждение. Еще недавно предупреждавшее о возможности двойных продаж, ТСЖ начинает вовсю рекламировать квартиры во второй очереди дома — «абсолютно «чистые«, свободные от прав третьих лиц». Люди, берегитесь, инвестиции привлечены на все квадратные метры строящегося дома, предупреждают «Дирекция строительства» и новый конкурсный управляющий. Но реклама продолжается и через прессу, и через агентства недвижимости, и огромным плакатом на стене здания — дом надо достраивать, а для этого нужны средства. А может быть, еще и по принципу «чем больше недовольных, мутней водичка, тем лучше». У той же г-жи Чипакиной, председателя «Успеха«, купившей квартиру у ЖБИ-2, с которым таким образом расплатилось ЗАО «СМУ-17», причем квартира даже не была в оговоренном «Дирекцией заказчика» списке, на квартиру целых два конкурента. Помимо законного инвестора, заключавшего договор с «ДС», на квартиру претендует еще и ДАО «Востоктрансэнерго». Не заявив свои права в качестве кредитора ГУ АТП СО РАСХН, организация успела заключить в свое время соглашение с В. В. Порошковым в его бытность конкурсным управляющим и теперь объявила себя залогодателем строящегося дома.

Непрофессионализма, не будем говорить о заинтересованности, в истории с домом на Печатников столько, что инвесторам можно только сочувствовать. Попытавшись зарегистрировать право собственности инвесторов чохом на все занятые квартиры (не в надежде ли, что тогда удастся получить права и владеющим квартирами незаконно?), ТСЖ «Успех» обращается в Управление федеральной регистрационной службы. Однако в уведомлении о приостановлении регистрации УФРС перечисляет 14 изъянов в пакете документов, в том числе неидентичность подписи В. В. Порошкова в акте государственной приемочной комиссии с подписями в других документах. Во время судебных заседаний всплывают все новые документы, подписанные Порошковым, но по какой-то причине не переданные новому конкурсному управляющему. Инвесторы, уже оплатившие хлопоты юриста ТСЖ Бахтиной, теперь вынуждены снова готовить документы для признания права собственности в судебном порядке, снова обращаться к услугам адвоката, платить госпошлину.

Еще недавно готовые стоять грудью за свое ТСЖ, большинство инвесторов сегодня уже не верят его руководству. Вся информация закрыта, в правлении ТСЖ не дают возможности ознакомиться ни с реестром инвесторов, ни с данными о расходовании собираемых средств. В суде уже есть несколько заявлений инвесторов с требованием закрыть ТСЖ «Успех».

— Люди разочаровались в своем ТСЖ, — говорит Александр Гапонов, адвокат, представляющий в суде интересы большинства инвесторов. — Сегодня инвесторам больше помогает не ТСЖ, а «Дирекция строительства», предоставляющая необходимые документы. До сих пор ни один человек в доме не прописан, у людей проблемы с получением пенсий, субсидий — за жилье они платят значительно больше, чем жильцы обычных домов. Правление ТСЖ так и не заключило договоров ни с одной из организаций, предоставляющих коммунальные услуги.

5 марта точки над i расставил окружной федеральный суд, подтвердивший решение апелляционной инстанции о признании ничтожной сделки по передаче функций заказчика (застройщика) ТСЖ «Успех». Жилищный кодекс дает право ТСЖ надстраивать и перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, но никак не строить квартиры будущим домовладельцам, на что ТСЖ и не имеет лицензии. Рассеялись и страхи инвесторов, нагнетаемые ДАО «Востоктрансэнерго» относительно того, что объект у них в залоге. Договор продажи незавершенного строительства, разъяснил суд, подлежит регистрации, как и договор уступки требований, а также соглашение, заключенное Порошковым с руководством ДАО «Востоктрансэнерго». Однако данные сделки не прошли госрегистрацию. Мало того, все требования кредиторов по денежным обязательствам могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства, а ДАО «Востоктрансэнерго» среди кредиторов не числится. Инвесторы, которые приобрели квартиру в законном порядке, уже не боятся, что их жилье будет продано с молотка. Во всяком случае, инвесторам, заключившим договоры до начала конкурсного производства 25 октября 2004 года, это не грозит. Что касается инвесторов, купивших квартиры позже, то вас, господа, предупреждали: все квартиры проданы, вы будете уже вторыми.

Квартир, проданных дважды, известно уже больше десятка. В суде заранее трепещут, ожидая, когда пойдут с заявлениями на право собственности инвесторы второй очереди строительства. Сколько там двойных продаж, никто не знает. Выход из ситуации, считают в ЗАО ПКП «Дирекция строительства», можно найти, только сев за стол переговоров. Правда, на этот разговор участники никак не могут собраться. Трудно понять, почему вот уже полгода обращения конкурсного управляющего ГУ АТП СО РАСН решить конфликтную ситуацию путем переговоров отвергаются руководством Советского района. У инвесторов и строителей вопросов к властям по-прежнему много. Вряд ли инвесторов успокоит то, что их горький опыт позволит властям избежать других ошибок в борьбе с долгостроем.